O regimento interno poderá determinar que o condômino inadimplente fique proibido de utilizar as áreas comuns do condomínio? Esta previsão é válida? Leia mais...
UTILIDADE PÚBLICA
É possível proibir que o condômino inadimplente utilize as áreas comuns do condomínio? p4x23
O condômino inadimplente pode ser proibido de utilizar áreas comuns do condomínio, por conta de determinação do regimento interno? A resposta é não, pois o condomínio, independentemente de previsão em regimento interno, não pode proibir, em razão de inadimplência, condômino e seus familiares de usar áreas comuns, ainda que destinadas apenas a lazer.
Direito ao uso das áreas comuns decorre do direito de propriedade
O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre de ele estar ou não adimplente com as despesas condominiais. Este direito provém do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange não apenas uma fração ideal no solo (unidade imobiliária), mas também as outras partes comuns. De acordo com o Código Civil, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns. O proprietário do apartamento também é "dono" de parte das áreas comuns. Dessa forma, a proibição de que o condômino tenha o a uma área comum (seja qual for a sua destinação) viola o que se entende por condomínio, limitando, indevidamente, o direito de propriedade.
Punições para o condômino inadimplente
Os condôminos possuem o dever de contribuir para as despesas condominiais, conforme determina o art. 1.336, I, do CC. No entanto, as consequências pelo seu descumprimento devem ser razoáveis e proporcionais.
No caso de descumprimento do dever de contribuição pelas despesas condominiais, o Código Civil impõe ao condômino inadimplente sanções de ordem pecuniária.
Em um primeiro momento, a lei determina que o devedor seja obrigado a pagar juros moratórios de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.
Se o condômino reiteradamente apresentar um comportamento faltoso (o que não se confunde com o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos), será possível impor a ele outras penalidades, também de caráter pecuniário, como ter que pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Dessa forma, a lei confere meios coercitivos, legítimos e idôneos, à satisfação do crédito, descabendo ao condomínio valer-se de sanções outras que não as pecuniárias expressa e taxativamente previstas no Código Civil para o específico caso de inadimplemento das despesas condominiais. Em outros termos, não existe margem discricionária para a imposição de outras sanções que não sejam as pecuniárias estipuladas na Lei.
O C/2015, por sua vez, prevê que as cotas condominiais possuem natureza de título executivo extrajudicial (art. 784, VIII), permitindo, assim, o ajuizamento direto de ação executiva, tornando a satisfação do débito ainda mais célere.
Desse modo, diante de todos esses instrumentos colocados à disposição pelo ordenamento jurídico percebe-se que não há razão legítima para que o condomínio se valha de meios vexatórios de cobrança.
A proibição de que o devedor tenha o e utilize as áreas comuns do condomínio pelo simples fato de que ele está inadimplente acaba expondo ostensivamente a sua condição de inadimplência perante o meio social em que reside, o que, ao final, viola o princípio da dignidade humana.
STJ avança no tema
Vale ressaltar que o presente julgado representa um avanço na proteção da dignidade do condômino inadimplente. Isso porque o STJ possuía um entendimento anterior que dizia o seguinte: a assembleia geral de condôminos não pode proibir o condômino inadimplente de usar os serviços essenciais do condomínio (ex: elevador); por outro lado, segundo esta posição anterior, seria possível que se restringisse o o do devedor a bens e serviços de caráter supérfluo, tais como piscina, sauna, salão de festas etc.
Dessa forma, o STJ abandona esta distinção e afirma agora que não se pode negar o direito do condômino inadimplente de ter o às áreas comuns do condomínio independentemente de sua finalidade, ou seja, ele terá direito de usar tais partes comuns, sejam elas de caráter essencial, sejam apenas destinadas ao lazer.
Fonte: dizer o direito.
Dra. Flávia Teixeira Ortega - Advogada formada em Direito pela Centro Universitário FAG, na cidade de Cascavel - Paraná; inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil - Seccional do Paraná - sob o n. 75.923; Pós-Graduada pela Faculdade Damásio, com título de especialista em Direito Penal ("Lato sensu"). Atua prestando serviços de assessoria e consultoria jurídica a pessoas físicas e jurídicas, nacionais e estrangeiras, dos mais variados setores de atividades; jurista no Jusbrasil e possui uma página no facebook (facebook.com/draflaviatortega); Email: Este endereço de email está sendo protegido de spambots. Você precisa do JavaScript ativado para vê-lo.
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